O consórcio de imóveis é formado por um grupo de pessoas que pagam uma mensalidade à instituição organizadora. Diferente do financiamento, você não tem o bem logo no pagamento da primeira parcela. O dinheiro da carta de crédito só é liberado caso você seja sorteado, dê um lance vencedor ou quite todas as parcelas. 

No Brasil, o financiamento é uma modalidade muito conhecida para a aquisição de um bem. Junto dele temos os empréstimos, que são linhas de crédito nas quais o dinheiro não precisa ter um uso específico. E nesse texto vamos contar tudo sobre uma outra opção que também é bem famosa entre os brasileiros: o consórcio. 

Hoje em dia, existem diferentes bens que podem ser consorciados: carros, motos, casas, apartamentos, eletrodomésticos, celulares e até mesmo procedimentos estéticos como cirurgias plásticas. Mas aqui vamos focar no conceito de consórcio de imóveis , explicando como ele funciona e suas vantagens.

O consórcio de imóveis é uma forma de adquirir o bem por meio de carta de crédito, mas, ao invés de pagar juros, você paga por uma taxa de administração (e às vezes por seguros e fundo de reserva) . Isso porque uma instituição forma e organiza um grupo com você e outras pessoas que também estão interessadas em comprar um imóvel. 

Essa instituição fica responsável por cobrar, depositar, aplicar, pagar, enfim, realizar todas as movimentações financeiras das mensalidades, formando o caixa do grupo. O caixa é composto apenas pelos aportes dos integrantes. A instituição não coloca recursos próprios nesta conta. Assim, a taxa de administração cobre esses serviços.

Outro ponto importante é que a aquisição do bem não acontece imediatamente, mas ao longo do consórcio. Ou seja, você paga as mensalidades, mas não tem o imóvel desde o princípio. Mas à frente explicamos como funciona o acesso ao crédito.

De forma mais técnica, a Associação Brasileira de Administradoras de Consórcios (ABAC) define o consórcio como uma “modalidade de compra baseada na união de pessoas – físicas ou jurídicas – em grupos, com a finalidade de formar poupança para a aquisição de bens móveis, imóveis ou serviços”. 

Esses grupos são formados por uma administradora de consórcios, autorizada e fiscalizada pelo Banco Central do Brasil. Seus integrantes são chamados de “consorciados”.

Trazendo para o âmbito legal, o consórcio é definido na Lei Nº11.795 de 8 de outubro de 2008, como “a reunião de pessoas naturais e jurídicas em grupo, com prazo de duração e número de cotas previamente determinados, promovida por administradora de consórcio, com a finalidade de propiciar a seus integrantes, de forma isonômica, a aquisição de bens ou serviços, por meio de autofinanciamento ”. 

A palavra autofinanciamento é importante e vai responder a dúvidas como o reajuste no valor do consórcio e outros pontos que serão explicados mais à frente. Mas, de forma geral, ela indica que os integrantes se comprometem a pagar mensalidades para que todos do grupo consigam adquirir o bem em questão. 

Por lei, também é permitido que o grupo do consórcio seja formado por integrantes com diferentes valores de carta de crédito. Por exemplo, uma pessoa vai receber R$500 mil e outra R$400 mil. Entretanto, a carta menor não pode ser 50% inferior à carta de maior valor no grupo. 

A grande particularidade do consórcio é que você não adquire o bem ou o acesso ao crédito logo no pagamento da primeira mensalidade, como ocorre nos empréstimos e financiamentos. A dinâmica é diferente. 

Todo mês o consorciado paga a sua mensalidade e de tempos em tempos a administradora faz um sorteio e abre a oportunidade para que os participantes deem “lances”. Quem é sorteado ou dá um lance vencedor é chamado de “contemplado”, pois recebe como “prêmio” a carta de crédito no valor acordado. 

Para concorrer ao sorteio ou ter a chance de dar um lance é preciso estar em dia com as parcelas do consórcio . Quem é contemplado “deixa” o grupo, mas segue pagando normalmente as mensalidades. Para que essa contemplação (sorteio ou lance) ocorra, é preciso que o caixa do grupo tenha um valor mínimo acumulado, que permita a aquisição do bem. 

O número de sorteados e a quantidade de lances vencedores, assim como a periodicidade desses eventos, são determinados pelo contrato. Aqui vamos trabalhar com a ideia geral de ocorrências mensais, um integrante sorteado e mais integrante com lance vencedor. Ou seja: a concessão de duas cartas de crédito por mês.

Assim, de tempos em tempos, conforme período estipulado no contrato, a administradora deve sortear e contemplar um integrante com o valor da carta de crédito contratada por ele. Isso se repete até que todos os integrantes do grupo sejam contemplados. Dessa forma, há três maneiras do consorciado ter acesso a sua carta e, enfim, comprar o seu imóvel:

O sorteio é autoexplicativo: você conta com a sorte para ter acesso à carta de crédito. Já o lance é uma forma de potencializar suas chances de ser o contemplado da vez. Quando falamos em “dar um lance” queremos dizer que o consorciado faz a oferta de pagar à vista uma parte do valor da carta de crédito. 

O contemplado é quem oferece o maior valor e todos devem concorrer em critério de igualdade (assim como no sorteio). A quantia adiantada é então abatida do saldo devedor. As regras para determinar um lance vencedor vão depender do contrato, mas, de forma geral, costuma ser pelo maior número de parcelas adiantadas ou percentual da carta de crédito. 

Por exemplo, ofertar um lance de adiantamento de 10 parcelas ou o pagamento de 30% da carta. No caso de grupos com diferentes valores de carta de crédito, a administradora, por lei, deve buscar a forma mais justa de determinar qual oferta representa a maior parte dos saldos devedores em questão.   

Assim como as regras do contrato servem para determinar o lance vencedor, elas também servem para estipular as ofertas. Existem situações que permitem lances de qualquer valor (lances livres), outras estipulam um valor de partida e outras colocam um valor fixo. 

Hoje em dia, o lance pode ser pago com recursos próprios ou com parte da carta de crédito. Esta última opção é conhecida como lance embutido e funciona assim: suponha que você está em um consórcio para um crédito de R$ 100 mil e opta por dar um lance de R$ 10 mil, caso seja o vencedor, será contemplado com R$ 90 mil (valor total da carta – lance).

Ou seja, o pagamento sai do valor da sua carta de crédito e não dos seus recursos pessoais, não servindo para abater o saldo devedor. A possibilidade de dar um lance embutido bem como suas regras vai depender do contrato, que pode ainda permitir que o pagamento da oferta use o FGTS ou a combinação de recursos próprios com parte do valor da carta.

É importante ficar atento a algumas regrinhas envolvendo a contemplação por lance. A primeira delas é que a “contemplação por lance somente pode ocorrer após a contemplação por sorteio ou se essa não for realizada por insuficiência de recursos” , conforme estabelecido no Artigo oitavo, capítulo quarto, da Circular Nº3.432 do Banco Central.

As contemplações (pagamento das cartas de crédito ao consorciado), tanto do sorteio quanto do lance, devem usar o saldo no caixa do grupo. Assim, se um consorciado dá um lance, mas o saldo no caixa do grupo é insuficiente para pagar sua carta de crédito, a contemplação dele não vai acontecer. 

Um consórcio de imóveis não tem juros. E essa é uma das principais razões pelas quais vale a pena investir nessa modalidade de financiamento já que você consegue fugir das taxas de juros altíssimas que as outras opções no mercado cobram.

A única taxa que precisa ser paga no consórcio de imóveis é a de administração, que é totalmente diluída nas parcelas durante todo o prazo de pagamento, além de ser bem inferior quando comparada às taxas dos bancos.

Com isso, ao colocar na ponta do lápis, o custo final passa a ser bem menor, assim como o valor das parcelas mensais, o que torna a modalidade de compra cada vez mais popular entre os compradores.

Ao contrário de um financiamento, no consórcio de imóveis todo o valor que o participante escolher será parcelado de forma integral. Ou seja, não é necessário pagar uma porcentagem antecipada na forma de entrada.

Essa pode ser uma boa alternativa para aqueles que não têm a quantia necessária para dar de entrada ou que gostaria de usar o dinheiro destinado ao pagamento à vista para outros objetivos, como reformas, compra de móveis ou despesas de transferência, por exemplo.

Um benefício característico dos consórcio de imóveis é a praticidade e para aquisição do imóvel.

Geralmente, não é necessário comprovar renda para conseguir uma cota, o que já elimina boa parte das burocracias que outros processos costumam demandar.

Ao obter a carta de crédito, que é quando o consorciado é contemplado, este tem toda a liberdade para fazer uso do valor da forma que desejar, contanto que se enquadre na categoria do bem desejado.

E aqui é importante destacar que o consórcio de imóveis pode ser utilizado para obter bens comerciais ou residenciais, sejam eles usados ou novos, assim como terrenos. Além disso, a quantia também pode ser destinada para reformar ou construir.

O valor adquirido em consórcio de imóveis também pode ser utilizado para quitar um imóvel financiado.

Ao ser contemplado, você deve garantir que suas parcelas estejam em dia e pagar o valor do lance caso esse tenha sido seu meio de contemplação. No caso de consórcios de imóveis , você deve seguir para escolha do bem, vistoria (que costuma ser necessária e exigida pela administradora em imóveis usados) e entrega da documentação.

A administradora é quem fica responsável por fazer o pagamento do bem ao vendedor depois de ser contemplado. 

Qualquer imóvel poderá ser adquirido desde que respeite as condições do contrato. De modo geral, é possível comprar com um consórcio imóveis na planta , imóveis usados, terrenos e até mesmo conseguir dinheiro para construir ou reformar. Diferente do crédito imobiliário , você só define o uso do crédito e o imóvel após a contemplação. 

O dinheiro também pode ser utilizado para quitar um imóvel que ainda está sendo financiado.

Acima explicamos que o pagamento do bem é feito pela administradora quando acontece a contemplação do consórcio. Entretanto, esse mesmo crédito pode retornar para você em dinheiro se cumpridos os requisitos estabelecidos pelo Banco Central em sua Circular Nº3.432. 

O dispositivo estabelece que o consorciado pode “receber o valor do crédito em espécie, mediante quitação de suas obrigações para com o grupo, caso ainda não tenha utilizado o respectivo crédito decorridos 180 dias após a contemplação”. 

Ou seja, se você tiver em dia com suas obrigações (dívida quitada) e depois de seis meses não tiver utilizado o crédito, pode recebê-lo em dinheiro. A regra dos 180 dias só não será aplicada caso o grupo de consórcio se encerre antes.

Não! Você não é obrigado a usar todo o valor da carta de crédito na aquisição do imóvel. Se o imóvel for mais barato do que o crédito, o saldo restante pode ser usado no pagamento de taxas de cartório, impostos, IPTU etc. Por outro lado, se o bem for mais caro que a carta de crédito, o valor pode ser usado para “completar” a compra. 

Se estiver com todas as obrigações do consórcio em dia (dívida quitada), é possível receber o saldo restante em espécie. Outra opção é usar o valor que sobrou para quitar eventuais parcelas do consórcio .

O tempo de duração de um consórcio de imóveis vai depender de uma administradora para outra, mas, em geral, o tempo máximo costuma ser de 180 meses. Lembrando que você pode ser contemplado antes desse prazo, por meio de lances ou do sorteio.

Por sua vez, o prazo para uso da carta de crédito é até o encerramento do grupo. Ou seja, se você for contemplado no começo ou meio da duração do consórcio, não precisa ter pressa para adquirir o imóvel. Após a contemplação, o crédito passa a ter rendimentos financeiros conforme índice determinado em contrato.   

Desde que o imóvel, o vendedor e comprador obedeçam aos pré-requisitos gerais do uso do FGTS, é possível sim usar o fundo em um consórcio. Como adiantado anteriormente, ele pode ser usado para pagar a oferta do lance (até 100% do saldo da conta). Outras opções são:

Você se lembra que, no início deste texto, destacamos que o consórcio de imóveis não possui uma taxa de juros? Isso é verdade, mas é importante evidenciar também que o valor das parcelas é atualizado anualmente. 

Essas atualizações acontecem, em parte, para que todos os consorciados tenham o mesmo poder de compra, não importando se ele for o primeiro ou o último contemplado. Por exemplo, a depender da inflação e outros índices que afetam a valorização ou desvalorização de um imóvel, $ 50 mil no início do consórcio podem valer menos ou mais anos depois. 

Por isso, já no momento do contrato, é estabelecido um índice para reajuste das mensalidades. O que costuma ser utilizado em um consórcio de imóveis é o Índice Nacional dos Custos da Construção.

A atualização do consórcio segue a lógica do consórcio ser um sistema de “autofinanciamento”, como explicamos acima. O objetivo do grupo é que todas possam adquirir, nas mesmas condições e de forma igualitária, um imóvel. Imagine que você foi contemplado em um consórcio cuja carta de crédito é de R$ 500 mil e já adquiriu seu bem. 

Anos depois, enquanto ainda paga pelo seu saldo devedor, o valor da carta de crédito e, consequentemente, as parcelas é reajustado para mais, pois a inflação desvalorizou o poder de compra do consumidor. Ou seja, com aqueles mesmos R$ 500 mil reais que você recebeu, um futuro contemplado não conseguirá adquirir um imóvel no mesmo padrão que o seu. 

Nesse cenário, a diferença (aumento da carta de crédito) vai ser sim paga por todos os integrantes do grupo. Incluindo você que já foi contemplado e recebeu um valor “menor” de crédito. O valor reajustado não é repassado posteriormente para você. Portanto, se a carta foi de R$ 500 mil para R$ 550 mil, você não receberá R$ 50 mil retroativos. 

Antes de tudo é importante saber que o consorciado precisa ter mais de 18 anos na data de contratação do consórcio . Outro ponto anterior à adesão, é a simulação do consórcio. Esse momento é importante para pesquisar as melhores condições e pode ser feito pela internet, já que, hoje em dia, muitas administradoras fazem simulação online de consórcio de imóveis. 

Quando você decide aderir a um consórcio de imóveis , você está na verdade comprando uma cota do grupo, que equivale a uma parte do patrimônio que aquele grupo de pessoas irá formar dentro do prazo estipulado pelo contrato. 

Após escolher uma administradora de sua preferência (não esqueça de verificar se ela está autorizada a operar pelo Banco Central), você deve verificar qual o valor da carta de crédito desejada. Depois de enviar seus dados e documentos pessoais, a instituição irá apresentar para você o contrato de adesão. 

A etapa de análise desse documento é fundamental. Não se comprometa com o consórcio antes de ter lido e ter certeza de cada item do contrato. Nele estarão todas as regras sobre sorteios, lances, atualização de parcelas, rendimento após contemplação etc. 

Essas informações também fazem parte do plano de consórcio ofertado pela administradora. O plano é basicamente a modalidade de consórcio escolhida e é caracterizado pela duração, valor, bem a ser adquirido (no caso, um imóvel) etc. 

O prazo do plano é fixado pela administradora e deve estar descrito no contrato. Com isso, você assume perante ao grupo e a administradora o compromisso de contribuir com valores previamente estabelecidos.

A parcela é formada pelos seguintes valores:

Conforme os pagamentos das parcelas do serviço forem realizados, o fundo comum arrecada recursos para contemplar os participantes do grupo durante o período de vigência do plano.

Existem duas formas de contemplação no consórcio de imóveis. Uma é por meio do sorteio mensal. Outra forma é ofertando um lance, que significa adiantar o pagamento das parcelas. Se o lance ofertado for o de maior valor no mês, você será contemplado.

Entretanto, para os lances algumas administradores definem regras, portanto fique atento à isso, pois pode variar conforme o grupo em andamento e a empresa.

A administradora irá oferecer então alguns grupos que estão em formação e outros que já estão em andamento. É nesse momento que você irá adquirir sua cota. 

Em um grupo novo, você poderá participar da assembleia de constituição, onde são sorteados os números das cotas e selecionados os fiscais da administradora. 

Ao contratar um consórcio com grupo ainda em formação, você vai depender da capacidade da administradora de conseguir outros consorciados para fechar o número mínimo de cotas para realização do consórcio. Sem essa porcentagem de participantes, o consórcio não é iniciado. 

Por outro lado, ela também pode oferecer a você uma cota em um consórcio de imóveis em andamento. Nele, a assembleia de constituição já foi realizada e, possivelmente, outras assembleias gerais. Há duas formas de aderir a um grupo em andamento: comprar uma cota que esteja vaga ou comprar a cota de um consorciado que quer desistir do consórcio.

Na primeira delas, a cota é comprada diretamente com a administradora. As parcelas que já foram pagas pelos outros consorciados podem ser quitadas na hora do contrato, na contemplação ou diluídas nas demais mensalidades. Tudo isso vai depender da negociação com a administradora. Independentemente disso, será preciso quitar as parcelas transcorridas até o momento da sua entrada no consórcio.  

Por outro lado, se você comprar a cota de alguém que já faz parte do grupo e quer desistir do consórcio em andamento, vai ser preciso fazer a transferência da titularidade da cota. Você assume então todas as obrigações do titular anterior.

Cada administradora e cada contrato possui suas especificidades para esse caso de transferência de cota. Por isso, antes de comprar, assegure-se de que tudo será realizado de acordo com as regras de adesão e verifique com a instituição se o titular tem parcelas atrasadas.

Após a assembleia, a administradora vai informar quem são os contemplados por lance e/ou sorteio.

É nesse momento que o contemplado fornece os documentos cadastrais e informa qual será o destino da carta de crédito, ou seja a quantia que será recebida.

Após decidir o imóvel que vai comprar, você terá que apresentar à administradora as informações do vendedor (CNPJ/CPF, banco, endereço e telefone), além de dados da propriedade. Lembrando que ele não pode estar financiado em nenhuma instituição.

A administradora irá avaliar seu cadastro com o objetivo de garantir que não há fraudes ou problemas para liberar a aprovação. Além disso, após a avaliação do cadastro, o imóvel também é verificado.

Após o recebimento e a conferência de todas as informações, a administradora faz o laudo com a liberação, ou não, do imóvel como garantia do saldo devedor da sua cota.

Após ter apresentado todas as informações sobre o imóvel escolhido,  o vendedor e a empresa do consórcio terem avaliado todas as condições jurídicas, o crédito será liberado para a compra do bem.

O valor do crédito não será depositado na conta do participante. Quem vai cuidar de todo esse processo de pagamento junto ao vendedor será a própria administradora.

Entretanto, com a carta de crédito, você poderá negociar descontos quando a compra for feita à vista e, ainda, utilizar parte do montante para pagar a documentação, se necessário.

Apesar de todas as vantagens e facilidades que esta modalidade de compra de bens oferece, é importante tomar muito cuidado ao decidir com qual administradora você fará o contrato.

Dentre os principais cuidados que você deve tomar, estão:

Leia atentamente o contrato, até as letras miúdas e, caso tenha alguma dúvida sobre algum processo ou informação, esclareça com a administradora. Além disso, certifique-se que, neste documento, estejam claras todas as regras que vão reger a relação entre você e a administradora.

Sendo assim, o contrato para o consórcio de imóveis deve conter todos os deveres e direitos que as partes terão que cumprir durante o prazo do consórcio, bem como as correções e os juros que vão incidir sobre as parcelas.

É fundamental que você saiba até quando o consórcio de imóveis vai durar e esse prazo pode variar de acordo com o bem que será adquirido. Geralmente, o prazo para a aquisição de imóveis é de até 180 meses.

É preciso ter consciência de que existem golpes que envolvem todos os tipos de negócios, inclusive o de consórcio.

Por isso, esteja sempre atento para ofertas suspeitas, como valores muito baixos, e desconfie de vendedores que oferecem contemplação em um prazo curto.

É fundamental certificar-se de que o patrimônio da empresa está separado do patrimônio formado por meio do consórcio de imóveis. Isso evita prejuízos em caso de recuperação judicial ou falência da administradora.

Muitas pessoas ficam em dúvida sobre qual é a vantagem de fazer um consórcio de imóveis tendo à disposição opções como o financiamento imobiliário e o empréstimo com garantia de imóveis. Essa dúvida fica ainda mais forte quando colocado na balança o fato do consórcio de imóveis não ter taxa de juros. 

De modo geral, o consórcio de imóveis pode valer a pena se você tiver uma boa quantia para dar um lance logo nos primeiros meses e já quitar todo o seu saldo devedor. Ainda assim, é importante considerar os reajustes das parcelas e, principalmente, a taxa de administração, que costuma ser de 20% a 30% do valor da carta de crédito. 

Avaliando bem esses valores e a duração do consórcio, a longo prazo essas taxas e reajustes podem pesar bastante no orçamento e serem bem desfavoráveis em relação a outras opções do mercado.

Nesse momento, é normal se deparar com a comparação entre consórcio de imóveis e financiamento imobiliário. As duas modalidades são bem diferentes entre si. A principal diferença é o fato de você não ter acesso ao bem logo no momento de contratação da linha de crédito. No financiamento, você paga a primeira parcela e já tem as chaves do imóvel.

Por outro lado, no consórcio de imóveis você paga, mas não pode morar no bem desde o início. Ou seja, é preciso continuar no seu imóvel próprio ou seguir pagando aluguel do lugar atual. O financiamento também não tem a característica de formação de capital em grupo, possui taxas de juros e exige o pagamento de um valor de entrada. 

Na CashMe, o financiamento é feito dentro do Sistema de Financiamento Imobiliário. O valor de crédito mínimo é de R$50 mil e o máximo é de R$ 300 mil. Optando pela Tabela SAC, o prazo de pagamento pode chegar a 240 meses. Já na Tabela Price a duração é de 144 meses.

O empréstimo com garantia de imóvel é outra modalidade de crédito que é considerada nesse momento de comparação e estudo das vantagens do consórcio. Diferente do financiamento, com ele, você pode conseguir uma alta quantia de crédito e tem a liberdade de usá-lo como quiser: na compra de outro imóvel, reforma, pagamento de dívidas, construção etc.

O empréstimo com garantia de imóvel funciona da seguinte forma: o banco coloca em alienação fiduciária seu bem (a propriedade é repassada à instituição, mas o direito de uso segue com você) e, tendo essa garantia de pagamento, pode oferecer condições mais atraentes de juros. 

Com o empréstimo com garantia de imóvel da CashMe, você consegue até 60% do valor de avaliação do seu imóvel, com créditos que vão de R$ 50 mil a R$ 15 milhões. O saldo devedor pode ser pago em até 168 meses pela Tabela Price! Essa é uma forma de usar seu imóvel próprio para adquirir um novo imóvel.

Antes de encerrar esse conteúdo, mais uma curiosidade sobre o consórcio de imóveis. A modalidade foi inventada no Brasil, em 1967. Ela é uma linha de crédito que funciona com base na formação de um grupo de pessoas que têm em comum o interesse em adquirir determinado bem. Mensalmente, elas pagam uma parcela à administradora desse grupo.

Além do valor mensal acordado como contribuição para formação do capital que dará acesso à carta de crédito, elas também pagam uma taxa de administração à instituição organizadora. Eventualmente são cobrados valores de seguro e fundo de reserva. A parcela é atualizada periodicamente para manter o poder de compra da carta de crédito.

Esse ponto é importante, pois o acesso ao dinheiro e a aquisição do bem não acontece logo no início como no financiamento e no empréstimo. No consórcio, a liberação do crédito pode acontecer por meio de sorteios, lances ou pagamento da última parcela. Só então você terá acesso ao valor e poderá adquirir o seu imóvel. 

Além de tudo isso, uma das características principais do consórcio de imóveis é não ter taxa de juros. Entretanto, isso nem sempre será tão favorável a ponto de você optar pela modalidade. Faça uma pesquisa e avalie outras opções. Se você se interessou pelo empréstimo com garantia de imóvel ou pelo financiamento imobiliário, faça uma simulação online e fale com a CashMe!