O ideal é calcular o valor do imóvel para venda pelo valor venal ou pelo metro quadrado? Seja qual for a metodologia, para ter sucesso na negociação e fechar um bom negócio, a quantia deve estar de acordo com o mercado Para saber quanto vale seu imóvel, você precisa considerar fatores como região, segurança e terreno. 

As etapas para vender um imóvel incluem diversos momentos como regularização da documentação, anúncio, negociação com potenciais compradores… mas, antes, é preciso fazer um bom estudo sobre quanto vale o bem. Nessa hora, é comum que donos de imóveis comecem a buscar fórmulas para calcular valor do imóvel para venda . 

Antes de mais nada, vale reforçar a importância de envolver um profissional na hora de calcular valor de imóvel para venda. Corretores de imóvel, e até mesmo economistas, podem ajudar você a chegar a um preço que faça jus ao seu bem e, ao mesmo tempo, esteja de acordo com a realidade do mercado atual. 

Aqui no BANDESP , por exemplo, na hora de fazer a avaliação de um imóvel , contamos com uma equipe de profissionais especializados, prontos para verificar qual o valor do bem e seu potencial como garantia de crédito. 

Além de buscar o auxílio de um especialista, também é importante que você pesquise sobre o assunto e entenda como é calculado o valor de um imóvel. Como já falamos no começo deste artigo, não existe fórmula única ou padrão. Abaixo vamos explicar algumas das principais formas de calcular valor do imóvel para venda. Confira!

Uma das primeiras formas buscadas são fórmulas para calcular valor do imóvel para venda pelo valor venal . Aqui vamos explicar como fazer essa conta, mas é importante saber que essa não é a melhor maneira de precificar seu imóvel antes de colocá-lo no mercado. 

Isso porque o valor venal nem sempre leva em consideração questões mais subjetivas como serviços básicos do bairro, segurança, lazer, potencial de valorização etc. Seu cálculo toma como base as características do terreno (metragem e posição na rua por exemplo) e uma média do valor do metro quadrado na região segundo dados de mercado. 

Ao final de tudo isso, saber o que é valor venal e como ele é calculado segue sendo importante, pois essa fórmula é usada pelos órgãos públicos para estabelecer o valor de alguns impostos como o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis ( ITBI ).

Entretanto, sempre leve em consideração o fato de que o valor do metro quadrado usado no cálculo muitas vezes não reflete mais as práticas das vendas imobiliárias, podendo estar acima ou abaixo da média. Além disso, os órgãos públicos não atualizam com frequência os valores das variáveis usadas em seus cálculos para determinar o valor venal de um imóvel.

Por isso, muitas vezes, o valor venal de um imóvel não reflete a quantia que ele realmente vale no mercado no momento da venda. 

Esclarecido tudo isso, vamos conhecer a fórmula padrão do valor venal: 

V = A x VR x I x P x TR

Nessa fórmula, as variáveis correspondem a:

Também é importante ressaltar que cada órgão público pode adotar pequenas alterações nessa fórmula, variando de acordo com a legislação da prefeitura da cidade, por exemplo. Caso tenha curiosidade de saber como o valor venal do seu imóvel foi calculado, você pode consultar a administração municipal para entender a fórmula. 

Então, de forma resumida, podemos entender como valor venal o preço que, segundo prefeituras principalmente, um imóvel poderia ser vendido. Ou seja, esse é o valor de venda do bem do ponto de vista de órgãos públicos. Por isso, ele é usado para calcular alguns tributos. 

E para encontrar o valor venal do seu imóvel você não precisa fazer o cálculo por meio da fórmula apresentada acima. Existem algumas formas mais fáceis. Uma delas é consultar o carnê do IPTU do seu bem. A maioria das prefeituras traz discriminado no boleto o valor venal, junto da alíquota praticada no município e do valor do imposto. 

Na cidade de São Paulo, por exemplo, o valor venal pode ser encontrado somando o valor da construção com o valor do terreno que são evidenciados no boleto do imposto, como explica a prefeitura no hotsite do IPTU 2022.

Já na guia do IPTU da cidade de Porto Alegre o valor venal vem discriminado em um campo especial conforme demonstrado na sessão de perguntas e respostas do site da prefeitura. 

Ainda assim, se você não possuir um carnê do IPTU à disposição, é possível ir até os guichês de atendimento ao cidadão na prefeitura da sua cidade e perguntar pelo valor venal do seu imóvel. Independente do lugar que repasse essa informação, guias de recolhimento de imposto ou balcões de atendimento, para saber qual o valor do imóvel na prefeitura você precisará perguntar pelo valor venal do bem. 

Algumas cidades disponibilizam essa consulta pela internet. É o caso da cidade de São Paulo, que possui um site para consultar online o valor venal do imóvel. Para isso, basta informar o número de cadastro do bem. Outras cidades que possuem consulta e emissão online de certidão de valor venal são:

Muitas pessoas também iniciam esse processo de precificação de um imóvel tentando calcular o valor com base no IPTU. Como demonstramos acima, as prefeituras utilizam o valor venal para calcular esse imposto. Dessa forma, utilizar o IPTU para determinar quanto vale um imóvel é o mesmo que utilizar o valor venal. 

Veja como o IPTU costuma ser calculado na maioria das cidades: 

IPTU = valor venal x alíquota

Essa alíquota varia de acordo com a prefeitura, podendo ser diferente a depender da localização do imóvel em um bairro. Além disso, o valor do IPTU pode ter descontos em algumas situações devido a: idade do imóvel, tamanho do terreno etc. 

Assim, se você deseja calcular o valor do imóvel com base no IPTU, saiba que, na realidade, estará precificando com base no valor venal. 

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Buscar o valor do metro quadrado na região do imóvel é, talvez, a segunda opção mais buscada por quem está interessado em vender seu bem próprio. Entretanto, apesar de ser relevante, considerar apenas o valor do metro quadrado pode resultar em uma avaliação rasa do potencial de mercado do imóvel. 

Isso porque o metro quadrado não leva em conta, por exemplo, o tipo de construção. Assim, ele é mais indicado para venda de terrenos ou de imóveis na planta se for usado apenas esse fator. Uma das principais formas de encontrar um valor aproximado do metro quadrado na sua região é fazer uma pesquisa mercadológica. 

Para isso, selecione um número de anúncios de terrenos (cerca de 10) com a mesma metragem do seu. Depois pegue o valor de um anúncio e divida pela metragem. Com esse cálculo você tem o preço pelo metro quadrado do anúncio em questão. 

Faça esse cálculo com todos os anúncios e, depois, calcule a média entre os valores de metro quadrado encontrados e divida pelo número de anúncios pesquisados. Essa é uma forma de ter uma noção do valor do metro quadrados em uma região. 

Outra maneira é utilizar tabelas divulgadas de tempos em tempos pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE)

Avançando um pouco mais nas formas de calcular valor do imóvel para venda, chegamos ao valor do metro quadrado da área construída. Aqui, novamente, você pode, por conta própria, fazer uma pesquisa mercadológica e selecionar uma quantidade de anúncios de imóveis com características similares ao seu (região, tamanho, idade etc). 

Entretanto, o foco será na metragem da área construída. No caso de condomínios, estamos falando da área privativa, mas é importante selecionar unidades que possuam uma área comum similar e o mesmo número de vagas de garagem. Outra vez, ressaltamos que usar apenas o valor da área construída para determinar o valor de venda de um bem pode resultar em uma precificação equivocada.

Muitos donos de imóveis usam prioritariamente esse método na tentativa de recuperar o valor investido em construções e reformas do imóvel. Entretanto, no processo de venda, você nem sempre consegue ter o retorno dessa quantia que, muitas vezes, também vem embutida de um valor sentimental pelo bem. 

Isso costuma acontecer, por exemplo, quando a construção não corresponde ao padrão do bairro. Por isso, é importante levar outros fatores mais subjetivos na hora de precificar o bem. 

Ainda assim, analisar o valor da área construída é importante e nesse processo você pode utilizar alguns índices da indústria da construção civil. Um deles é o Custo Unitário Básico (CUB), utilizado também para precificar projetos de obra e no reajuste do valor de aluguéis, por exemplo. 

O CUB é um indicador calculado mensalmente pelos Sindicatos da Indústria da Construção Civil de cada unidade da federação (estados e Distrito Federal). Segundo o SINDUSCON-PR o CUB “Determina o custo global da obra para fins de cumprimento do estabelecido na lei de incorporação de edificações habitacionais em condomínio, assegurando aos compradores em potencial um parâmetro comparativo à realidade dos custos.”. 

O SINDUSCON-PR ressalta que o valor é uma orientação, não representando o custo real da obra, que depende de um orçamento completo que considere as particularidades de cada projeto. Para encontrar o custo do metro quadrado, procure o site do Sindicato do seu estado e confira a tabela do CUB do mês vigente. 

Por fim, trazemos aqui uma forma de precificar o bem com apoio de profissionais especializados: a emissão de laudo de avaliação do imóvel. O serviço de emissão do laudo técnico só pode ser feito por engenheiros registrados em seu respectivo Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA) ou por arquiteto credenciado em seu Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU). 

Quando a avaliação vem acompanhada de um laudo, ela serve, normalmente, para dar andamento a processos de divórcio, herança, desapropriação etc. O documento também é importante para instituições financeiras que estão usando o bem em concessões de empréstimo com garantia de imóvel .

Para vendas e em alguns casos de empréstimos e financiamentos, você também pode recorrer à avaliação imobiliária de um profissional credenciado no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci). 

Seja qual for a área de formação, quando o assunto é venda de imóvel os profissionais citados podem te ajudar a chegar a um valor real do seu bem. Nesse processo, eles vão levar em conta diferentes valores, incluindo, sim, questões como valor do metro quadrado do terreno e da área construída, mas também fatores mais relativos à situação do seu bem como:

Contratar um profissional para calcular o valor do imóvel para venda do seu bem pode parecer um gasto exagerado, mas esse serviço, muitas vezes, ajuda no sucesso da operação. 

Isso porque, um preço muito fora do praticado pelo mercado pode afastar o comprador, que deixa de fazer uma proposta, e prejudicar você, que corre o risco de não fechar o negócio ou de vender o bem a um preço mais baixo. Além disso, a avaliação imobiliária também serve para estabelecer eventuais descontos, gastos com documentação e possibilidade de parcelamento. 

É importante ressaltar que essa avaliação imobiliária não conta com uma fórmula única, mas sim com diferentes métodos, que, por sua vez, são trabalhados de acordo com o profissional. 

Apesar disso, existe uma norma que orienta os profissionais quanto à elaboração do laudo técnico de avaliação imobiliária. É a ABNT NBR 14653. 

A norma lista os métodos avaliativos, que podem ser escolhidos pelo profissional. São eles: 

Um dos métodos mais adotados é comparativo, que usa uma amostra de imóveis similares na região para fazer uma comparação e chegar ao valor final. 

Leia o artigo do blog da CashMe e entenda por que é melhor fazer negócio com um corretor credenciado .

Seja em uma avaliação imobiliária profissional ou não, para calcular o valor do imóvel para venda é preciso levar em consideração alguns fatores um tanto “subjetivos” ou particulares de cada bem. Esses fatores vão além do valor venal, preço por metro quadrado do terreno ou da área construída.

O que influencia no preço de venda do imóvel pode, inclusive, mudar ao longo do tempo. Um fator que antes elevava o valor do bem, pode, depois de uns anos, depreciá-lo. É o caso da localização ou da segurança. A seguir, vamos ver alguns dos fatores externos que interferem no cálculo do valor de venda do imóvel. 

A localização do bem é determinante na hora de calcular valor do imóvel para venda. Por isso, as previsões de desenvolvimento da região devem ser levadas em conta em uma avaliação. Para isso, basta analisar o crescimento (ou não) do bairro nos últimos anos para verificar se o local tem sido foco do investimento do setor privado e do setor público. 

Regiões que frequentemente estão sendo conectadas ao transporte público, que tem desenvolvido um comércio local forte e atrações para lazer, ofertam acesso a serviços básicos como saúde e educação entre outros pontos que veremos a seguir são consideradas com potencial de desenvolvimento.

O posicionamento do imóvel em relação ao plano diretor da cidade (quando esse documento existe) também pode influenciar no valor, pois regula futuras ações de construção no bairro. Ele especifica, por exemplo, se o imóvel está em uma área de preservação ambiental, o número de andares que um edifício pode ter, se os imóveis fazem parte do patrimônio histórico do município etc.

O fator segurança também é muito relevante na hora de precificar o imóvel, sem falar no próprio nível de interesse dos compradores, que, obviamente, buscam por bairros com níveis de criminalidade mais baixos. Em condomínios e ruas, a presença de vigilantes e câmeras de segurança podem valorizar o bem. 

O acesso rápido a serviços públicos de saúde e educação também influenciam na hora de calcular valor do imóvel para venda. Cada vez mais, as pessoas buscam que sua rotina diária se desenvolva nos limites do seu bairro, sem precisar enfrentar o trânsito ou muitas conexões de transporte público para chegar a uma escola, faculdade ou hospital.

O mesmo serve para atividades de lazer e de comércio. Poder fazer compras no supermercado, padaria ou shopping do bairro é um grande fator de comodidade. Da mesma forma, ter opções de como parques, museus, praias, cinemas e teatros na região podem valorizar um imóvel que, nas mesmas características, teria um valor mais baixo se estivesse em outro bairro.  

Por fim, também listamos aqui como um fator importante a ser considerado ao calcular valor do imóvel para venda o quão aquecido está o mercado. Em momentos em que a procura é muito alta, é comum que um imóvel seja avaliado em um preço menor. Dê uma olhada pelo seu bairro, rua ou condomínio e observe se existem muitos anúncios de “vende-se”. Esse pode ser um indício de que a oferta está maior ou menor que a procura. 

A projeção desses fatores em um médio espaço de tempo são sinais de que um imóvel vai valorizar. É só notar quando novas construções começam a aparecer em um bairro residencial com muitos terrenos sem construção ou quando a prefeitura passa a investir na oferta de serviços públicos como linhas de transporte e unidades de saúde. 

Regiões mais centrais que passam a ser remodeladas, ganham vida noturna ou um status de lugar seguro são exemplos de bairros “antigos” que passam por um aumento no preço das residências. O processo de gentrificação também está associado, com suas ressalvas, a uma valorização da região.

Por outro lado, áreas próximas à natureza, com leis de preservação bem estabelecidas e respeitadas, também podem valorizar devido ao senso de exclusividade e contato com o meio ambiente. 

Observar o comportamento do consumidor também pode ser um indicativo. A pandemia, por exemplo, aumentou a busca por espaços maiores, casas no interior e área de lazer; quando, a pouco tempo, o foco era por imóveis mais utilitários, práticos e próximos ao local de trabalho.  

Para aqueles que ainda estão iniciando sua pesquisa para precificar o imóvel próprio, talvez seja interessante utilizar alguns simuladores gratuitos que disponibilizam avaliação online do imóvel. Normalmente, essas calculadoras usam a base de dados das empresas que fornecem os simuladores, comparando o bem com outros imóveis da região. 

É sempre interessante contar com a avaliação presencial do seu imóvel. Só assim você poderá saber o estado, por exemplo, da hidráulica e elétrica e a qualidade do acabamento da construção. Entretanto, alguns simuladores gratuitos de avaliação de imóvel podem ser um passo inicial.

O cálculo do valor do metro quadrado de um terreno na zona rural também não tem fórmula exata. Assim como os imóveis no perímetro urbano, um bem nessa região também vai ter seu imposto territorial. Entretanto, ao invés do IPTU, os proprietários pagam o Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural (ITR). 

Para saber as metodologias de cálculo do valor venal de uma propriedade rural, o mais indicado é verificar junto aos órgãos governamentais do seu estado, pois a fórmula muda de acordo com a federação. Em São Paulo, por exemplo, o cálculo considera área de lavoura (e sua aptidão), terra para pastagem e reflorestamento e outros fatores. 

Assim como no cálculo do valor de imóvel em zona urbana, o valor venal pode ser um começo para o proprietário que quer anunciar seu bem. Porém, para precificar corretamente, é importante contar com uma avaliação mais completa, que leve em consideração não apenas o tamanho da propriedade, mas também fatores que influenciam no preço do metro quadrado da zona rural como: 

Como vimos, não existe fórmula única para calcular o valor de um imóvel para venda. O que existem são diferentes abordagens. O valor venal, por exemplo, é utilizado por órgãos públicos como base para aplicação de alíquotas na hora de determinar impostos. O valor do metro quadrado de um terreno ou da área construída podem apoiar na precificação do bem para venda. 

Para encontrá-los, é possível juntar alguns anúncios de imóveis com a mesma localização e características físicas (de condomínio também, se for o caso), e fazer uma média do preço de cada unidade pelo tamanho do seu terreno e de área construída. 

Entretanto, para que o imóvel tenha um valor que realmente represente seu potencial e esteja de acordo com as práticas do mercado, essas metodologias precisam incluir fatores externos como localização do bem, segurança, potencial de desenvolvimento da região, plano diretor, acesso a serviços públicos e comodidades como comércio e lazer. 

Fazer uma avaliação profissional é uma das formas mais indicadas para calcular valor do imóvel para venda. Aqui no BANDESP, todo bem passa por esse processo, ajudando a determinar seu valor de mercado e qual a quantia disponível para crédito caso ele seja usado em um empréstimo com garantia de imóvel . Faça uma simulação e saiba mais!